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Alienação fiduciária sem escritura pública: o que muda com o Provimento CNJ nº 246/2026

Depois de dois anos de insegurança jurídica, a Corregedoria Nacional de Justiça reescreveu o art. 440-AO do Código Nacional de Normas e voltou a admitir o instrumento particular com efeitos de escritura pública na alienação fiduciária de imóveis, sem exigir que o credor integre o SFI ou o SFH. A norma entrou em vigor na publicação, em 3 de agosto de 2026.

1. O que estava em jogo

A alienação fiduciária de imóvel é hoje a garantia mais utilizada no crédito imobiliário brasileiro. Na prática, o devedor transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor, que a devolve com a quitação. Ela substituiu a hipoteca na quase totalidade das operações justamente porque é rápida de constituir e eficiente de excutir.

O ponto discutido nos últimos dois anos não era a garantia em si, mas a forma de constituí-la: bastaria um contrato particular assinado pelas partes, ou seria preciso lavrar escritura pública em cartório de notas?

A diferença é econômica e operacional. Segundo estudos citados na própria decisão do CNJ no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, os emolumentos da escritura pública variam, conforme o estado, entre 0,8% e 2% do valor do imóvel. Em uma operação de R$ 1 milhão, a escolha da forma pode representar dezenas de milhares de reais.

2. A base legal: art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e art. 108 do Código Civil

O art. 108 do Código Civil estabelece a regra geral: é essencial a escritura pública nos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo disposição em contrário de lei especial. Essa ressalva final é o núcleo de toda a discussão.

A lei especial existe. O art. 38 da Lei nº 9.514/1997 admite que os atos e contratos referidos naquela lei, ou deles resultantes, sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. O art. 22 define a alienação fiduciária e, no § 1º, esclarece que ela pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI. O art. 24 lista os requisitos obrigatórios do contrato, e o art. 23 fixa o momento da constituição da propriedade fiduciária: o registro na matrícula do imóvel.

3. Linha do tempo da controvérsia

O período entre junho e novembro de 2024 é o que gerou mais dúvida na prática: alguns registradores passaram a exigir escritura pública de loteadoras, incorporadoras, fundos de investimento, securitizadoras, fintechs e particulares em geral, sob o fundamento de que o benefício do art. 38 seria restrito ao SFI.

4. O que diz o novo art. 440-AO, dispositivo por dispositivo

A nova redação tem um caput e três parágrafos. Vale ler cada um com atenção, porque as consequências práticas são distintas.

Caput: a regra geral volta a ser ampla

O caput admite que os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997, ou deles resultantes, inclusive os que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária sobre imóveis e atos conexos, sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o SFI ou o SFH.

Repare na amplitude da expressão "ou deles resultantes" e na inclusão dos "atos conexos". Isso abrange aditamentos, cessões de crédito, sub-rogações, consolidações e cancelamentos de garantia, e não apenas o contrato originário.

§ 1º: quem pode usar

A faculdade se estende a pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiros e de mercado de capitais, ressalvada a exigência de escritura pública nas hipóteses de vedação expressa prevista em lei federal. É a resposta direta à controvérsia: a qualidade das partes deixa de ser critério de forma. A ressalva final, porém, é relevante: se uma lei federal exigir escritura pública para determinada hipótese, ela prevalece.

§ 2º: a qualificação registral continua integral

O registro do instrumento particular se dará "mediante a estrita verificação dos requisitos legais de validade formais e materiais do título causal", conforme o art. 23 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 e a Lei nº 6.015/1973. Ou seja: dispensar a escritura não significa dispensar controle. O registrador continua obrigado a qualificar o título, verificando legalidade, continuidade, especialidade e disponibilidade, além dos requisitos do art. 24 da Lei nº 9.514/1997.

§ 3º: a recusa pelo motivo errado passa a ser vedada

Este é o dispositivo com efeito prático mais imediato no balcão do cartório. É vedada a recusa de recepção, qualificação ou registro do instrumento particular que preencha os requisitos legais sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica.

Art. 2º: a segurança dos atos já praticados

São considerados plenamente regulares e válidos todos os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172/2024, nº 175/2024 e nº 177/2024, desde que atendidos os requisitos da legislação federal. O dispositivo protege quem contratou no período de incerteza. Pelo mesmo raciocínio, as escrituras públicas lavradas naquela fase permanecem válidas: quem optou pela via notarial não precisa refazer nada.

Art. 3º: vigência imediata

O provimento entrou em vigor na data da publicação, sem vacatio legis, revogadas as disposições em contrário. Isso significa que títulos protocolados a partir de 3 de agosto de 2026 já devem ser qualificados sob a nova redação.

5. Os fundamentos invocados pela Corregedoria

O preâmbulo do provimento é revelador quanto à motivação. São citados expressamente:

• A competência do Poder Judiciário para fiscalizar os serviços notariais e de registro (arts. 103-B, § 4º, I e III, e 236, § 1º, da Constituição Federal);
• A decisão do STF no MS nº 39.930/DF, julgado em 13/12/2024, relator ministro Gilmar Mendes;
• Precedente do STJ no AgInt no REsp nº 1.530.556/MS, relator ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/10/2021;
• O requerimento formulado no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000;
• A interpretação conjunta e sistêmica dos arts. 22, § 1º, e 38 da Lei nº 9.514/1997; 108 e 1.368-A do Código Civil; e art. 167, I, 48, da Lei nº 6.015/1973.

A menção ao art. 1.368-A do Código Civil merece nota: o dispositivo estabelece que as demais espécies de propriedade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, aplicando-se o Código Civil apenas subsidiariamente. É a chave normativa que sustenta a prevalência do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 sobre a regra geral do art. 108.

6. O CNJ "voltou atrás"?

Essa é a leitura corrente na imprensa especializada, e ela é compreensível, mas tecnicamente merece precisão.

Houve, sim, mudança de orientação normativa: em 2024 a Corregedoria adotou a leitura restritiva e em 2026 adotou a leitura ampliativa. Mas o caminho até aqui não foi apenas uma reconsideração administrativa. A alteração decorre do julgamento de um pedido de providências apresentado pela União, da suspensão liminar dos provimentos ainda em 2024 e do alinhamento expresso a precedentes do STF e do STJ.

Tecnicamente, portanto, o Provimento nº 246/2026 tem natureza de adequação normativa: a Corregedoria ajusta o Código Nacional de Normas ao entendimento firmado pelos tribunais superiores sobre o alcance de uma lei federal. Não é o CNJ criando uma permissão nova, mas reconhecendo que a permissão já constava do art. 38 desde 1997.

Essa distinção não é apenas semântica. Ela importa para a discussão sobre limites do poder regulamentar: um ato infralegal não pode restringir o alcance de lei federal, e foi exatamente essa a crítica dirigida aos provimentos de 2024.

7. O que muda para cada agente

Um esclarecimento importante para quem compra imóvel: nada disso dispensa a escritura de compra e venda quando ela for exigida. O que a Lei nº 9.514/1997 autoriza é a formalização por instrumento particular dos atos daquela lei, tipicamente a compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, dentro daquela estrutura contratual. Fora dela, a regra do art. 108 do Código Civil continua valendo integralmente.

8. Economizar na forma não é economizar na análise

Aqui vale uma observação técnica, e não comercial. A escritura pública cumpre duas funções: dá forma ao negócio e submete o ato ao exame prévio de um profissional dotado de fé pública, que verifica capacidade, representação, vontade e legalidade antes da assinatura.

Quando se opta pelo instrumento particular, a primeira função é substituída pela previsão legal, mas a segunda simplesmente deixa de existir até o momento do registro. O contrato só será examinado quando chegar ao registro de imóveis, e uma nota devolutiva nessa altura significa negócio já assinado, dinheiro possivelmente já pago e garantia ainda não constituída.

A escolha entre escritura e instrumento particular deixou de ser uma imposição normativa e passou a ser uma decisão de estratégia contratual. Em operações complexas, com partes em locais diferentes, procurações antigas, espólios ou pessoas jurídicas com representação intrincada, a via notarial pode continuar sendo a mais prudente.

9. A controvérsia está encerrada?

No plano administrativo, o quadro está claro e vinculante para as serventias: há norma nacional em vigor, expressa quanto à vedação de recusa pelo fundamento da qualidade das partes.

No plano judicial, ainda há capítulos em aberto. O agravo regimental no Mandado de Segurança nº 40.223, impetrado contra a suspensão liminar dos provimentos de 2024, teve julgamento iniciado na Segunda Turma do STF em sessão virtual de fevereiro de 2026, com voto do relator, ministro Gilmar Mendes, no sentido de negar provimento ao agravo, por entender que o CNJ extrapolou sua competência ao restringir, por ato infralegal, o alcance de lei federal, acompanhado pelo ministro Dias Toffoli. Até o fechamento deste texto não localizamos notícia de conclusão definitiva desse julgamento.

Também é natural que surjam divergências pontuais na aplicação estadual, sobretudo em estados com tradição de qualificação mais rigorosa. A norma nacional prevalece, mas dúvidas registrais e decisões de corregedorias estaduais podem continuar refinando pontos específicos, como a extensão exata da expressão "atos conexos".

Vale registrar, por honestidade intelectual, que existe crítica doutrinária consistente do lado notarial: sustenta-se que a supressão do controle prévio de legalidade tende a transferir litígios para o Judiciário e a aumentar o risco de fraudes e vícios de consentimento, especialmente em contratos de adesão firmados por consumidores. É um debate legítimo, e o tempo dirá qual das preocupações se confirma.

10. Perguntas frequentes

Preciso refazer contratos assinados durante a vigência dos provimentos de 2024?

+

Não. O art. 2º do Provimento nº 246/2026 considera plenamente regulares e válidos os instrumentos particulares celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172, 175 e 177 de 2024, desde que atendidos os requisitos da legislação federal.

E as escrituras públicas que eu lavrei nesse período? Foram dinheiro perdido?

+

Não. Continuam plenamente válidas e eficazes. A escritura pública nunca deixou de ser uma forma admitida, e permanece disponível como opção. A norma apenas deixou de torná-la obrigatória para quem está fora do SFI e do SFH.

Uma pessoa física pode emprestar dinheiro a outra com garantia de alienação fiduciária sobre imóvel?

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Sim. O art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 já admitia a contratação por pessoa física ou jurídica, e o § 1º do novo art. 440-AO afasta expressamente a exigência de que qualquer das partes integre o sistema financeiro. A forma pode ser instrumento particular com efeitos de escritura pública.

O registrador ainda pode fazer exigências no meu contrato particular?

+

Pode, e deve. O § 2º determina a estrita verificação dos requisitos legais formais e materiais do título. O que o § 3º proíbe é a recusa fundada exclusivamente na ausência de entidade do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica no polo contratual.

O que fazer se o cartório recusar meu título pelo motivo vedado?

+

Solicite a nota devolutiva por escrito e fundamentada, como é seu direito. Se a recusa se apoiar exclusivamente no fundamento agora vedado, cabe suscitar dúvida ao juízo competente, nos termos da Lei nº 6.015/1973, ou representar à Corregedoria-Geral de Justiça do estado.

A alienação fiduciária existe a partir da assinatura do contrato?

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Não. A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Antes disso existe obrigação entre as partes, mas não garantia real oponível a terceiros.

O provimento dispensa a escritura pública de compra e venda de imóvel em geral?

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Não. A dispensa alcança os atos e contratos da Lei nº 9.514/1997 e os deles resultantes. Compra e venda comum, sem a estrutura daquela lei, continua sujeita à regra do art. 108 do Código Civil.

A norma vale em todos os estados?

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Sim. O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional tem alcance nacional e as normas estaduais devem se adequar a ele. Ainda assim, é prudente consultar previamente a serventia competente sobre rotinas locais de protocolo e assinatura.

O instrumento particular pode ser assinado eletronicamente?

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Em regra sim, observados os padrões de assinatura aceitos para o registro eletrônico e as normas do Código Nacional de Normas sobre o tema. Como o requisito técnico é específico, confirme com o cartório competente antes de colher as assinaturas.

Vale a pena optar pela escritura mesmo sem obrigação?

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Depende do caso. Em operações com representação complexa, partes vulneráveis, espólios ou histórico documental problemático, o exame prévio do tabelião agrega segurança. Em operações padronizadas e bem instruídas, o instrumento particular costuma ser suficiente e mais econômico.

Conclusão

O Provimento nº 246/2026 encerra, no plano administrativo, uma controvérsia que por dois anos encareceu operações e criou desigualdade entre agentes econômicos que exercem a mesma atividade. Ao afirmar que a forma do título não depende da qualidade das partes, a Corregedoria devolve à Lei nº 9.514/1997 a leitura que seu texto sempre comportou.

Mas há um recado embutido na norma que merece atenção: o § 2º faz questão de reafirmar a qualificação registral estrita. Menos formalidade na origem significa mais responsabilidade na redação. Um contrato mal instruído continuará parando no cartório, com ou sem escritura.

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise de um caso concreto por profissional habilitado. A legislação e o entendimento dos tribunais podem sofrer alterações; confira sempre a informação atualizada nos canais oficiais.