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Varandas em prédios antigos: por que a aprovação em assembleia precisa ser por unanimidade, e não por maioria

Como muita gente tem visto ultimamente nas redes, está ocorrendo um movimento de construção de varandas novas em prédios antigos já erguidos. Estruturas aparecem por fora da fachada, como se o edifício ganhasse uma extensão no ar. O vídeo viraliza pela estética e pela complexidade da obra, mas por trás dessa tendência existe uma camada jurídica bem mais delicada do que aparenta.

Vale abrir um parêntese técnico sobre o método construtivo, porque nem toda obra desse tipo segue o mesmo caminho. Além do modelo mais visível nas redes, de estrutura metálica montada e parafusada por fora da fachada, existem empresas que trabalham reforçando ou modificando a sustentação já existente do edifício, como fundações, pilares e lajes, para erguer a varanda como uma extensão estrutural integrada. O objetivo, nesse segundo modelo, é que a varanda pareça ter sido concebida junto com o projeto original, sem o aspecto de anexo metálico visível de fora.

Do ponto de vista jurídico, isso não muda a análise que segue. Independentemente da técnica construtiva usada, o que importa para o quórum exigido é o efeito da obra sobre a fachada, sobre a área comum e sobre a área privativa de cada unidade.

1. Ajuste terminológico

Antes de entrar no mérito, vale uma correção de precisão: o termo tecnicamente correto não é "aprovação absoluta", e sim unanimidade. São conceitos distintos no direito condominial.

A construção de uma varanda nova exige a última hipótese. Isso porque a obra atinge, ao mesmo tempo, dois núcleos protegidos: a fachada, que é bem comum, e a fração ideal de todos os condôminos, que é substância do direito de propriedade individual, ainda que a obra seja executada por apenas um proprietário [1].

2. Base normativa

O Código Civil estabelece o dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas [2]. A Lei de Condomínios e Incorporações veda a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada, ressalvando que ela só pode ser modificada mediante aquiescência da unanimidade dos condôminos [3].

A varanda nova, seja pelo método metálico aparente, seja pelo método de reforço estrutural integrado, se apoia na fachada e ocupa espaço aéreo sobre a edificação, também considerado parte comum [4]. Não se trata de simples reforma interna do apartamento. Trata-se de dar destinação exclusiva a uma parte comum de todos.

3. Por que o quórum de 2/3 do art. 1.351 não se aplica

Esse é o erro mais comum na prática condominial. O art. 1.351 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.405/2022, reduziu para 2/3 o quórum de duas coisas apenas: a alteração da convenção e a mudança de destinação do edifício ou da unidade. Antes disso, ambas exigiam unanimidade.

A alteração teve motivação pontual, ligada à necessidade de viabilizar a reconversão de prédios comerciais ociosos em uso residencial. Ela não abrange, nem pode abranger por analogia, a alteração da substância física da unidade, como metragem e fração ideal, nem a alteração da fachada.

Foi exatamente essa distinção que o Tribunal de Justiça de Minas Gerais afastou de forma expressa, ao negar tanto o art. 1.342 quanto a Lei nº 14.405/2022 como fundamento para dispensar a unanimidade em obra de fachada, fixando ainda que nem a melhoria estética, nem a valorização econômica, nem a ausência de abalo estrutural afastam a exigência legal [5].

4. O precedente mais recente do STJ confirma e amplia a tese

O leading case histórico é de 2015. Mesmo uma simples troca de cor de esquadrias externas foi considerada alteração de fachada sujeita a desfazimento, por falta de anuência unânime, sendo irrelevante a baixa visibilidade da alteração ou a ausência de prejuízo econômico direto aos demais condôminos [6].

Esse entendimento foi reafirmado e reforçado em abril de 2026, num acórdão que dialoga diretamente com o cenário atual: obra em cobertura que alterou a fachada, aprovada pela municipalidade, sem prejuízo estrutural demonstrado. A instância de origem havia julgado improcedente o pedido de desfazimento por entender que não houve prejuízo estrutural ou estético relevante, que as cores foram mantidas e que havia aprovação municipal. O STJ reformou a decisão e fixou tese em dois pontos [7]:

Esse segundo ponto resolve, com autoridade do STJ, uma dúvida recorrente entre síndicos e incorporadoras. Ter alvará, ART ou RRT e habite-se aprovados pela Prefeitura não supre, em hipótese alguma, a falta de unanimidade dos condôminos. São exigências de esferas jurídicas distintas e cumulativas, não substitutivas. O mesmo raciocínio já vinha sendo aplicado em instâncias estaduais, num caso em que o tribunal manteve o desfazimento de obra mesmo com alvará da Prefeitura e projetos técnicos regulares, por ausência da unanimidade exigida pela Lei nº 4.591/1964 [8].

Vale registrar uma nuance. Quando é o próprio condomínio, como coletividade, que promove a obra, e não um condômino individual buscando benefício próprio, parte da jurisprudência tem aplicado o regime de 2/3, distinto do regime de unanimidade que rege a iniciativa individual. Em julgado recente, o tribunal considerou RRT e ART insuficientes como ato administrativo autorizativo e exigiu, além do alvará municipal, o quórum de 2/3 para a obra promovida pelo condomínio [9].

Por fim, também está pacificado que o condomínio tem legitimidade ativa para demandar contra o condômino que altera indevidamente a fachada [10].

5. Precedentes específicos sobre varanda

Um caso trata literalmente de acréscimo de varanda, e não de hipóteses genéricas de fachada. Um laudo pericial constatou acréscimo de varanda suplementar no pavimento superior, na parte dos fundos do prédio. A condômina alegou que, por estar nos fundos e não na fachada frontal, a alteração não se sujeitaria às mesmas restrições. O tribunal rejeitou o argumento, reafirmando que fachada compreende todas as faces do imóvel, frontal, laterais e posterior, mantendo a ordem de demolição [11].

Situação semelhante ocorreu quando um condômino ampliou sua unidade em cerca de 300 m² utilizando parte do ático, área técnica comum, e alterou vidros externos. O tribunal determinou a demolição por uso indevido de área comum, reafirmando que a ausência de risco estrutural imediato não convalida a irregularidade, e que a baixa perceptibilidade visual não afasta a exigência de aprovação [12].

6. O contra-argumento mais comum, e por que ele não se sustenta

É frequente ouvir algo do tipo: "mas tem vizinho que já fez isso há anos e ninguém reclamou, por que eu não posso?" O STJ já enfrentou essa tese, distinguindo com cuidado duas situações. Reconheceu a aplicação da supressio, fundada na boa-fé objetiva, para preservar uma situação de ocupação exclusiva de área comum, consolidada havia mais de doze anos e originalmente autorizada, ainda que precariamente, por assembleia. Nesse caso, o condomínio não pode retomá-la sem fato novo. Porém, a mesma decisão deixou expresso que a supressio não se estende a situações futuras e não consolidadas: uma nova obra que altere a fachada continua dependendo de aprovação pelo quórum devido [13].

Ou seja, tolerância passada com uma situação antiga não gera carta branca para novas obras. Cada intervenção precisa da sua própria aprovação, no quórum correto.

Há ainda uma distinção prática importante. Intervenções pontuais em área comum, previstas e regradas pela própria convenção ou regimento interno, podem depender apenas de autorização do síndico e aprovação da maioria, desde que a convenção assim regule. Isso não se confunde com alteração substancial de fachada, que o mesmo acórdão reconhece exigir anuência da unanimidade dos condôminos [14].

Nota à parte, para não confundir institutos: existe também um julgado sobre quórum para alteração do regimento interno, tema distinto, que desde 2004 ficou entregue à autonomia da própria convenção, podendo até ser inferior a 2/3, se assim a convenção previr. Não deve ser confundido com o regime de fachada e área privativa, que é cogente e não admite flexibilização pela convenção [15].

7. Quem já mora na unidade não fica protegido pela obra pronta

Um ponto que costuma passar despercebido é que essas obras acontecem, na quase totalidade dos casos, com o edifício habitado e com as famílias morando dentro das unidades autônomas durante toda a execução. Não se trata de prédio vazio em fase de construção, e sim de moradores convivendo com andaime, ruído, restrição de acesso e interferência na rotina por meses.

Isso tem duas consequências jurídicas. A primeira é que a obra interfere no uso e no sossego das demais unidades enquanto dura, o que reforça, e não enfraquece, a exigência de que todos tenham concordado antes. A segunda é que estar morando no imóvel, e ter morado nele por anos com a varanda pronta, não convalida a irregularidade.

Os julgados citados acima mantiveram ordens de desfazimento sobre obras já concluídas, habitadas e esteticamente integradas ao prédio. A razão é a mesma que aparece em todos eles: a vedação legal é objetiva. Não depende de prejuízo demonstrado, de risco estrutural, de percepção visual nem de tempo de ocupação. Quem executa a varanda para aproveitá-la nos seus anos de moradia assume o risco de ser obrigado a demoli-la depois, às próprias custas, se algum condômino ou o próprio condomínio questionar a falta de unanimidade.

8. O impacto na matrícula

A metragem adicional só se incorpora legalmente ao imóvel após a averbação da nova área na matrícula individual, mas isso envolve mais camadas do que parece.

A fração ideal de todos os condôminos é afetada, não só a de quem constrói. Como as frações somam sempre 100% do terreno, ampliar uma implica recalcular todas as demais [16].

A instituição e a especificação do condomínio, que trazem o quadro de áreas comuns e privativas, também precisam ser alteradas. Nas Normas de Serviço da Corregedoria de São Paulo, essa reconfiguração é tratada como exigindo unanimidade, por se tratar de ato de disposição que extrapola os poderes ordinários do síndico [17].

Por fim, os princípios da especialidade objetiva e da continuidade registral impedem que o oficial retifique a matrícula sem a anuência expressa de cada titular afetado. Na prática, uma ata aprovada por maioria, ainda que qualificada, não é título hábil para o registro [18].

9. Um caso prático, para dar concretude

Um relato de condomínio paulistano de 30 unidades ilustra o que a teoria exige na prática. A ampliação de sacadas de 7 m² para 35 m² envolveu cerca de R$ 4,5 milhões, financiados ao longo de vários anos com fundo próprio do condomínio. A aprovação de 100% dos condôminos, inclusive inadimplentes, foi apontada como um dos dois maiores obstáculos, ao lado da viabilidade estrutural e do potencial construtivo do terreno, geralmente limitado a cerca de 10% de acréscimo de área total [19].

O projeto técnico normalmente envolve oito especialidades: fundação, estrutura metálica, hidráulica, elétrica, exaustão, bombeiros, arquitetura e topografia. Em outro condomínio citado no mesmo relato, o amadurecimento do consenso entre condôminos, sem imposição de maioria, levou cerca de três anos de mapeamento individual das objeções, unidade por unidade, antes da assembleia de votação. A valorização final relatada variou entre 30% e 100%, dependendo do caso.

Esse relato confirma, na prática, o que a jurisprudência exige na teoria. Não existe atalho para a unanimidade. O caminho é convencimento caso a caso, não imposição por maioria.

10. Síntese dos quóruns

11. Checklist antes de aprovar ou comprar

Vale para quem avalia esse tipo de obra na condição de síndico, condômino interessado, comprador de imóvel com varanda já construída ou advogado consultado:

Conclusão

A varanda nova em prédio antigo é, juridicamente, uma operação bem mais pesada do que o vídeo de trinta segundos sugere. Ela mexe na fachada, que é bem comum, e mexe na fração ideal de cada unidade, que é substância do direito de propriedade de todos os vizinhos, inclusive dos que não têm interesse nenhum na obra.

Por isso a lei exige unanimidade, e por isso o STJ vem reafirmando que essa exigência não cede diante de melhoria estética, valorização do imóvel, ausência de risco estrutural ou aprovação da Prefeitura. Quem pretende seguir por esse caminho deve tratar o consenso dos condôminos como a primeira etapa do projeto, e não como formalidade a resolver depois que a estrutura já estiver de pé.

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise de um caso concreto por profissional habilitado. A legislação e o entendimento dos tribunais podem sofrer alterações; confira sempre a informação atualizada nos canais oficiais.